Lohnt es sich?
Deutschland ist ein altes Land. Rund 5 % der Bevölkerung sind über 80 Jahre alt. So erklärt sich auch die hohe Zahl an Pflegebedürftigen. Einige lassen sich zu Hause betreuen, einige sind auf einen Heimplatz angewiesen. Doch diese sind immer noch Mangelware. Nicht ohne Grund investieren öffentliche und private Bauherren verstärkt in Pflegeimmobilien -zum einen zum Schutz des Alters, zum anderen wegen der hohen Renditeaussichten. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage boomt.
Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Allein in Deutschland nehmen 2,5 Millionen Menschen Pflegeleistungen in Anspruch -30 % davon in einer Pflegeeinrichtung wie Seniorenresidenzen, Wohnstiften oder betreutem Wohnen. Die meisten sind in sogenannten Pflegeapartments untergebracht -in Einzel- oder Doppelzimmern mit eigenem, altersgerechtem Badezimmer.
Doch die Zahl der Pflegeplätze ist knapp. Experten erwarten einen Mangel an 350.000 Plätzen bis zum Jahr 2030. So ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Umso mehr lohnt sich die Investition in eine Pflegeimmobilie. Allein die hohe, stabile Mittelrendite überzeugt viele Investoren. Hinzu kommt der geringe Verwaltungsaufwand. Und sollte Eigenbedarf bestehen, eignet sich das Pflegeapartment auch zum Selbstbezug.
Wo lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Gerade in den deutschen Millionenstädten mit akutem Platzbedarf wie Berlin, Hamburg, München und Köln lohnt sich die Investition. Dasselbe gilt für dicht besiedelte Großstädte wie Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig. Eine hohe Nachfrage sagen Branchenexperten aber auch im Münchner Umland wie Freising, Erding oder Dachau voraus, im Rhein-Neckar-Kreis oder Bad Segeberg. Karlsruhe, Bremen und Oldenburg gehören ebenfalls zu den beliebtesten Investmentregionen.
Wer betreibt Pflegeimmobilien?
Die meisten Altenpflegeheime werden von Kommunen oder Wohltätigkeitsverbänden betrieben – anders bei den Seniorenresidenzen. Die meisten stammen von privaten Anbietern. Diese überzeugen oft mit beinahe luxuriösem Hotelcharakter. So richten sich privat betriebene Residenzen vornehmlich an betuchte Großstädter, die auch im Alter nicht auf Komfort verzichten wollen.
Wie viel ist eine Pflegeimmobilie wert?
Das ausschlaggebende Bewertungskriterium von Pflegeimmobilien ist ihr Standort. Eine gute Infrastruktur und großes Einzugsgebiet steigern den Immobilienwert. Auch das Objekt selbst spielt eine tragende Rolle. Gebäude, Grund und Außenanlage bestimmen den Wert der Immobilie. Besondere Aufmerksamkeit bekommen:
Baujahr und Gebäudezustand
Größe des Grundstücks
Qualitätsstandards des Interieurs
technische Standards (z.B. Wasser, Strom)
Funktionalität des Gebäudes
Wie hoch ist die Rendite bei Pflegeimmobilien?
Viele Bauträger, Betreiber und Vermittler von Pflegeimmobilien stellen Investoren bis zu 8 % Mietrendite in Aussicht. Die Realität sieht aber meist anders aus. In Wirklichkeit können Kapitalanleger mit einer Mietrendite von 3,5 bis 5 % rechnen -vergleichbar mit der Mietrendite von Eigentumswohnungen. Anders als bei Eigentumswohnungen aber halten sich bei Pflegeimmobilien Risiken wie Mietnomaden, Mietausfälle oder Leerstand in Grenzen.
Pflegeimmobilien – die Vorteile auf einen Blick
Pflegeimmobilien versprechen dem Investor nicht nur eine hohe Rendite. Auch diese Aspekte sprechen für die Kapitalanlage:
geringer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber der Pflegeeinrichtung kümmert sich um die gesamte Verwaltung.
niedrige Laufkosten: Mehr als zwei bis drei Euro Instandhaltungsaufwand pro Quadratmeter fallen bei Pflegeimmobilien nicht an.
sichere Investition: Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt kontinuierlich.
Steuervorteile: Mit zwei Prozent auf 50 Jahre lässt sich eine Pflegeimmobilie abschreiben. Auch das Interieur kann der Investor steuerlich geltend machen.
Günstige Konditionen wegen hoher Renditeaussichten
keine Provision für Pflegeimmobilien vom Bauträger
gut abgesichert bei Eigenbedarf
staatliche Unterstützung: Bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners beteiligt sich der Staat mit Mietüberweisungen.
Pflegeimmobilien als Investment: die Risiken auf einen Blick
Wie bei jedem Investment kann es auch bei Pflegeimmobilien zu Problemen kommen:
drohende Insolvenz bei kleineren Einrichtungen
Abrechnungsbetrug durch unseriöse Betreiber
kaum anderweitige Nutzungsmöglichkeiten
variable politische Rahmenbedingungen (z.B. hinsichtlich der Größe der Einrichtung) -Unsicherheitsfaktor für Privatinvestoren und Großanleger
Wie viel kosten Pflegeimmobilien?
Im Schnitt kostet eine vielversprechende Pflegeimmobilie ab 120.000 Euro. Doch die Preise sind von Region zu Region verschieden. Für aufwendig ausgestattete Luxus-Apartments in Bestlagen fällt oft das Dreifache an. Wer eine Pflegeimmobilie finanzieren will, bringt bestenfalls bereits mindestens ein Viertel des Kaufpreises mitsamt aller Kaufnebenkosten aus eigener Tasche mit.
Welche Kaufnebenkosten kommen auf den Anleger zu?
Zu den Kaufnebenkosten gehören:
die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 bis 6,5 % (von Bundesland zu Bundesland verschieden)
1,5 % für Notar und Grundbucheintrag
gegebenenfalls Maklerprovision (zwischen 3,57 bis 7,14 %)
Bestand oder Neubau?
Wer sich für eine Bestandsimmobilie interessiert, sollte vor dem Kauf auch die Auslastung sowie den Zustand des Objekts in Betracht nehmen. Entsprechen die Wohn- und Gemeinschaftsräume nicht den aktuellen Standards, sind oft kostspielige Nachrüstungen und Umbauten erforderlich. Die Pflegeimmobilie muss schließlich den gesetzlichen Ansprüchen des jeweiligen Bundeslandes genügen. Nicht selten kommen unerwartet hohe Kosten auf den Investor zu.
Bei Neubauten entsprechen die baulichen Standards zwar für gewöhnlich den aktuellen Standards, dies spiegelt sich allerdings auch merklich im Kaufpreis wider.
Wie läuft die Vermietung von Pflegeimmobilien ab?
Die Vermietung von Pflegeimmobilien ist Betreibersache. Anders als bei den meisten Eigentumswohnungen bemüht sich nicht der Eigentümer der Immobilie, sondern der Eigentümer der Einrichtung um eine zufriedenstellende Auslastung. Auch die Betriebskostenabrechnung, die Verwaltung sowie zahlreiche Instandhaltungsarbeiten fallen in seinen Aufgabenbereich. Den Austausch mit dem Mieter übernimmt der Betreiber. Umso weniger Aufwand kommt auf den Investor der Pflegeimmobilie zu.
Die Immobiliensachverständigen von Heid denken bei einer individuellen Investmentberatung renditeorientiert für Sie, klären über Risiken auf und stellen Ihnen ihre umfassende und fundierte Marktkenntnis zur Verfügung.
Dank langjähriger Erfahrung und umfangreicher Expertise sind wir auch in schwerwiegenden Fällen von Wertermittlungen für Immobilien erste Wahl. Das Sachverständigen Team von Heid Immobilien Stuttgart besteht aus zertifizierten und geprüften Gutachtern mit Spezialisierung auf die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien sowie der Hilfe bei der Kaufentscheidung für ein Haus oder eine Eigentumswohnung.
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