Wann eine Kleinreparaturklausel wirksam ist
Grundsätzlich gilt: Die Instandhaltungspflicht der Immobilie obliegt dem Vermieter (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Was tatsächlich Kleinreparaturen sind, ist ein beliebtes Streitthema. Im BGB gibt es keine genaue Definition. Zur Begriffsbestimmung bietet sich § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung an. Hiernach gelten als Kleinreparaturen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Kleinreparaturen sind demnach Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Wer wofür zahlen muss: Geht etwas in der Immobilie durch normalen Verschleiß kaputt, muss es der Vermieter reparieren. Hat hingegen der Mieter einen Schaden selbst verursacht oder Gegenstände selbst eingebaut, muss er bezahlen.
Ausnahme: Beide Seiten können im Mietvertrag über eine Klausel vereinbaren, dass der Mieter die Reparaturkosten für Kleinreparaturen übernimmt.
Wann eine Kleinreparaturklausel wirksam ist: wenn es sich um die Reparatur von Gegenständen handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Diese Gegenstände sollten in der Klausel genau aufgeführt werden, z. B. Installationsgegenstände wie Wasserhähne, Ventile, Steckdosen oder Lichtschalter, nicht aber z. B. im Mauerwerk verlegte elektrische Leitungen. Der Mieter kann dann Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch seinen schonenden Umgang mit der Mietsache hinauszögern.
Weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel ist das Festlegen der Höchstgrenze für die Reparaturkosten. In Bayern gilt eine Höchstgrenze von 125 Euro pro Einzelreparatur. In den anderen Bundesländern werden von der herrschenden Rechtsprechung derzeit 75 Euro bis 125 Euro je Einzelreparatur als angemessen angesehen.
Das sollten Vermieter wissen: Der Mieter muss die Kosten für Kleinreparaturen nur dann erstatten, wenn die Rechnung inklusive Anfahrtskosten und Mehrwertsteuer die vertraglich vereinbarte Höchstgrenze nicht übersteigt. Liegt die Rechnungssumme über der Grenze, muss der Vermieter diese komplett zahlen. Eine anteilige Kostenübernahme des Vermieters ist dann unzulässig.
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